不動産を手に入れたら登記を行いますが、複雑な手続きを必要とするため準備が複雑で大変です。
一般的には司法書士に依頼しますので、登記に必要な税金と司法書士に支払う費用が必要になります。
本記事では、登記別にかかる費用と費用を抑えるコツについて解説しています。
不動産登記について詳しく知りたい、費用を抑えて登記を済ませたいと考えている方は参考にしてみてください。
この記事でわかることは？
- 不動産の登記とは
- 不動産登記の種類
- 登記費用の相場と費用を抑える手法とは
不動産の登記費用とは？
新築・中古問わず、不動産を購入したら登記を行います。
任意ではありますが、登記をしないまま不動産を所有していると「権利の主張」ができませんのでトラブルになりやすいです。
登記を済ませ、自分が所有者であると法律の元に示しておけば安心です。
費用の内訳は、登録免許税と手続きを依頼する司法書士への手数料を含んでいます。
登記の手続きは複雑で、個人で行うと修正も多く、差し戻しがあると修正して提出しなければなりません。
司法書士に依頼して登記を済ませてしまうのが一般的です。
不動産登記の種類
不動産登記は、所有する不動産をどのような経由で手に入れたかによって申請する登記が異なります。
正しく必要な登記を期限内に申請しなければ、トラブルだけでなく罰則を科せられるケースがあります。
種類を理解し、自分の不動産に必要な登記をすみやかに行いましょう。
所有権移転登記
不動産の所有者が売却や購入、相続などで変わった場合に設定される登記です。
土地や建物の所有権利を示すもので、すぐに登記を行わないと第三者に権利を主張されるトラブルに巻き込まれてしまいます。
登記の移転には手順がありますので、法律で決められた通りに行わなければなりません。
複雑な作業になりますので、手続きをする前にどのように行うのかを確認しスムーズに行えるようにしておきましよう。
所有権移転登記の手続きには、登録費用税がかかり、売買であれば買主が相続では相続をする人が負担します。
所有権保存登記
新築住宅など、所有権のない不動産に行われる登記のことです。
新築では注文・建売住宅・新築マンション、不動産の種類は問わず、所有権保存登記を行えば、所有者が自分であると明示できます。
新築建物の表題登記は、所有権を取得した日から1カ月以内に申請しなければ、10万円の過料が科せられます。
また、所有権保存登記されていないと、抵当権設定登記もできませんので、銀行からお金を借りられなくなります。
売却や賃貸だけでなく、相続や贈与の際に煩雑な手続きが必要になるなど、やらないことがデメリットしかりません。
登記されていなくても、不動産に暮らしている人に対して、課税されますのできちんと登記を行いましょう。
抵当権登記
住宅ローンを組むときに行う登記で、万が一ローンの支払いができなくなった場合、住宅を抵当にする権利を金融機関に定めます。
これを「抵当権」といい、権利が誰にあるのかを明らかにするのが抵当権登記です。
住宅ローンが返済できなくなると、金融機関は裁判所に申し立て、担保になっている不動産を競売にかけます。
抵当権のある金融機関には、優先的に売却したお金が支払われる仕組みです。
このような抵当権者、住宅ローンの借入者を抵当権設定者といいます。
登記費用の相場はいくら？
登録免許税は固定資産税の評価額所有権保存登記の場合には、地価公示価格や販売価格をもとに算出されます。
自分で登記をしても、費用が変わることはありません。
司法書士への報酬は、不動産の面積などの状況によっても異なっており、相続登記は料金が高めです。
所有権移転登記にかかる費用
土地購入評価額の2.0%が登記費用です。
相続による移転登記で、不動産の評価額が100万円以下・令和7年3月31日までであれば免除される特例措置があります。
tips!!〜相続登記の登録免許税の免税措置について〜
税制改正により、次の場合について、登録免許税が免税されるようになりました。
- 相続により土地を取得した個人が登記を受ける前に死亡した場合の登録免許税の免税措置
- 少額の土地を相続により取得した場合の登録免許税の免税措置
《特例の概要》
相続（相続人に対する遺贈を含みます。以下同じです。）により土地の所有権を取得した個人が、
その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、令和７年３月31日
までに、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税を課さないこととされています（租税特別措置法第84条の２の３第１項）。《特例の概要》
引用：国税庁(相続による土地所有権の移転登記に対する登録免許税の免税措置について)
個人が、令和７年３月31日までに、土地について所有権の保存登記（不動産登記法第２条第
10号に規定する表題部所有者の相続人が受けるものに限ります。以下同じです。）又は相続によ
る所有権の移転登記を受ける場合において、これらの登記に係る登録免許税の課税標準となる不
動産の価額（注）が100万円以下であるときは、その土地の所有権の保存登記又はその土地の相続
による所有権の移転登記については、登録免許税を課さないこととされています（租税特別措置
法第84条の２の３第２項）。
必要書類の収集には数千円〜20,000円程度、司法書士費用は取得方法により違いますが、平均費用は41,000円から91,000円です。
登記事項証明書の発行手数料、書類を集める費用が別途必要になります。
不動産の情報を確認するための登記事項証明書は、取得の仕方によって発行手数料が異なり、数百円程度です。
不動産売買・贈与の場合には、必要書類を手元にそろえるのに費用はそこまでかかりませんが、贈与となると数万円になるので注意しましょう。
相続の場合には、相続人全員の住民票・印鑑証明書などを集める必要があります。
所有権保存登記にかかる費用
所有権保存登記には、住民票・住宅用家屋証明書・登記申請書・委任状が必要になります。
住宅用家屋証明書は、絶対に必要ではありませんが、登録免許税を軽減してもらうなら交付を受けた方がいいでしょう。
一般的な住宅であれば、条件を満たしていますので申請して交付してもらいましょう。
書類にかかる費用は数千円程度です。
登記費用は新築建物購入評価額の0.4%、1,000万円の新築建物では、司法書士費用は22,000円から31,000円と全国的に誤差がありませんでした。
抵当権設定登記にかかる費用
抵当権設定の際には、登録免許税を税務署で必ず支払わなければなりません。
登録免許税は、住宅ローンの借入額×0.4%ですから1,000万円住宅ローンで40,000円です。
司法書士に依頼すると、36,000円から46,000円の費用がかかります。
不動産登記費用の算出方法について
不動産登記費用は購入と売買では算出方法が異なります。
固定資産税の評価額が2,000万円で売買で土地を購入した場合
2000万円×2.0％＝登録免許税40万円
これはあくまでも、土地部分における登録免許税になります。
一般住宅の軽減税率を適用すると、2000万円×1.5％＝登録免許税30万円となります。
固定資産税評価額が1000万円で相続によって土地を取得した場合
1000万円×0.4％＝登録免許税4万円
こちらも、軽減税率を適用すると、1000万円×0.15％＝登録免許税は1万5,000円です。
不動産登記費用を抑えるコツ
登記すれば税金を支払わなければいけないので、少しでも負担は減らしたいところです。
確実に登記を行い費用を抑えるためのコツを2つ紹介します。
登記手続きを司法書士と分担する
法律のプロである司法書士にお願いすれば、ややこしい手続きも簡単に終わります。
不動産登記は、表題は土地家屋調査士、権利を司法書士が担当です。
権利部に関しては、司法書士でなくても自分でできることはやった方が、それだけ費用をカットできますので節約になります。
司法書士の費用は作業報酬ですから、自分ができることは時間を作って進め、大切な部分は司法書士に任せるのが安心です。
また、不動産から紹介されることが多い司法書士ですが、「費用が高い」と感じたら、自分で探してみましょう。
自分で不動産登記を行う
費用を安く抑えるのであれば、専門家に依頼せずに個人で登記手続きを行うことになります。
必要な書類を集めれば手続きできますし、費用もかかりませんので節約におすすめです。
しかしながら、登記は専門的な記入が必要なので不備があれば、登記としての効力を失ってしまいます。
あらかじめ登記について調べておくことや早めに準備するなどをして、期間内に行うようにしておきましょう。
所有権移転登記費用は、確定申告時に費用全額を控除対象にできます。
登録免許税から司法書士へ費用・書類発行手数料など領収書を保管しておきましょう。
不動産登記を自分で行うデメリット
登記を行う回数は人によって異なりますが、相続の予定やマイホーム計画があるのなら自分で申請できれば費用を抑えられます。
自分で登記ができれば、費用を抑えられますが、慣れないと時間がかかるのがデメリットです。
手間と時間がかかる
自分で登記するには、必要書類を集めなければいけません。
法務局は平日しか開いていませんし、予約しなければ申請を受け付けてくれない地域もあります。
場所によっては交通費が高額になりますし、何度も通うことになると仕事に支障が出ます。
相続登記は、非相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取る必要があります。
出生地から転居している、婚姻して本籍が変わった場合には、それら全ての戸籍謄本を詰めなければ手続きできません。
被相続人が死亡時と登記上の住所が違うと、繋がりを示す書類が必要になるなど簡単には行かないケースも多々あります。
他の相続人からも戸籍謄本を受けとらなければいけませんし、遠方のいた場合には取り行くなど大変です。
仕事をしながら書類を集め申請しなければならないので、手間と時間がかかります。
面倒になり登記を怠ってしまうと、トラブルに発展するケースもあるので注意が必要です。
不動産トラブルに巻き込まれるリスクがある
自分で行うのは大変なため「時間のあるときに」と後回しにされがちです。
不動産登記を行ったつもりで、実際には未登録のまま不動産を所有している場合、売買したくても「所有権」の証拠がありませんから売却もできません。
また、目に見える物だけを自分の所有物であるとする登記もれトラブルがよくあります。
実家を相続する場合、共有部分などを持分であると知らずに登記してしまうケースが多いのです。
売却が決まってから気づいてしまうと、登記をやり直さなければならないので契約が破棄されたり、建て替えができなくなったりします。
自分で行うには条件がある
個人でも登記を行うことはできますが、申請書を正しく記入しないと有効性がなかったり必要書類を集めたりするのは大変です。
申請内容によっては書類が多く、それを集めるためには時間をかけ、プロの力を借りなければいけません。
専門知識がなければ申請できないものがありますので、頼るべきところはプロに依頼するのがよいでしょう。
遺産相続による所有権移転登記では、自分以外の相続人の書類を集めて不備がないのかをチェックしなければいけません。
不動産を購入した時に行う抵当権設定登記は、金融機関とやり取りをしながら行いますので個人での登記を断られてしまいます。
この場合、司法書士同席の上で登記を行うことも多いので、自分がやりたくても金融機関が納得しまければ銀行ローンが組めません。
まとめ
不動産登記には、登録免許税と司法書士への費用が必要です。
登記の種類によっては期限があり、手続きが複雑なため自分で進めることが難しくなります。
司法書士に依頼すれば、費用はかかりますが面倒な計算や正確な書類の作成が可能です。
正しく登記を済ませるためにも、イーライフ司法書士事務所にご相談ください。